Regularização Fundiária em Áreas de Preservação

A regularização fundiária em áreas de preservação Permanente (APPs) ou em outras zonas ambientalmente sensíveis é um tema de grande complexidade técnica, legal e social. Ela busca equilibrar o direito à moradia e à função social da propriedade com a preservação ambiental, conforme previsto na Constituição Federal, no Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) e na Lei da Regularização Fundiária Urban REURB (Lei nº 13.465/2017).

Objetivos da regularização fundiária em áreas de preservação

A regularização fundiária em áreas de preservação tem como principais objetivos:

• Garantir segurança jurídica à população residente, sobretudo quando se trata de comunidades consolidadas em áreas ambientalmente frágeis há décadas;
• Mitigar impactos ambientais existentes, com a adoção de medidas compensatórias, recuperação de vegetação nativa e controle de riscos;
• Promover a função socioambiental da terra, assegurando moradia digna com proteção dos recursos naturais;
• Permitir o ordenamento territorial e urbanístico, integrando a ocupação irregular a instrumentos legais e políticas públicas;
• Atender às exigências legais de sustentabilidade, respeitando os limites impostos pela legislação ambiental.

Fundamentação legal da regularização fundiário em áreas de preservação

A legislação brasileira admite, em situações excepcionais e devidamente justificadas, a regularização de ocupações situadas em APPs urbanas, desde que:

• Haja interesse social ou coletivo claramente identificado;
• A ocupação seja anterior a datas de corte estabelecidas por lei;
• Sejam tecnicamente viáveis as ações de contenção de riscos, controle de enchentes, drenagem e saneamento básico;
• Seja elaborado um Estudo Técnico Ambiental (ETA) e, se necessário, um Plano de Recuperação de Áreas Degradadas (PRAD);
• Haja aprovação dos órgãos ambientais competentes e manifestação do Ministério Público, quando aplicável.

Esses requisitos estão detalhados na Lei nº 13.465/2017 (REURB), no Código Florestal e em normas complementares estaduais e municipais.

Desafios da regularização fundiária em áreas de preservação

• Risco geotécnico e ambiental: muitas das áreas ocupadas são suscetíveis a deslizamentos, inundações ou contaminação do solo.
• Pressão urbana e déficit habitacional: a falta de acesso a moradia regular em áreas seguras leva comunidades de baixa renda a ocuparem encostas, margens de rios e zonas alagáveis.
• Conflitos entre políticas públicas: conciliar habitação, meio ambiente, mobilidade e infraestrutura em áreas ambientalmente restritas exige planejamento integrado e decisões interdisciplinares.
• Complexidade técnica: são necessários levantamentos topográficos, mapeamento de uso do solo, estudos ambientais, pareceres técnicos e acompanhamento jurídico rigoroso.
• Mobilização social: o envolvimento das comunidades é fundamental para o sucesso das ações de recuperação ambiental e regularização fundiária.

Procedimentos técnicos da regularização fundiária em áreas de preservação

O processo de regularização fundiária em áreas de preservação envolve diversas etapas, entre elas:

1. Diagnóstico ambiental e fundiário: identificação das áreas em APPs, uso e ocupação do solo, situação jurídica da terra e histórico da ocupação.
2. Levantamento topográfico e georreferenciamento: fundamental para delimitar áreas de risco, faixas de preservação e confrontações com imóveis vizinhos.
3. Classificação da REURB: definição do tipo de regularização (REURB-S – interesse social, ou REURB-E – interesse específico).
4. Elaboração de estudos ambientais e projetos de recuperação: incluindo PRAD, plano de urbanização e infraestrutura, medidas de contenção de riscos e saneamento.
5. Participação dos órgãos ambientais: que deverão aprovar tecnicamente os estudos e intervenções propostas.
6. Registro e titulação: após a aprovação de todas as etapas, os lotes podem ser regularizados e registrados em cartório.

Benefícios da Regularização fundiária em áreas de preservação

A regularização fundiária em áreas de preservação permanente, quando realizada com base em critérios técnicos, legais e ambientais, proporciona diversos benefícios sociais, urbanos e ecológicos. Veja a seguir os principais:

1. Evita remoções forçadas e humaniza a política urbana

Ao reconhecer a realidade de comunidades consolidadas em APPs, a regularização fundiária evita a adoção de medidas de remoção em massa, muitas vezes traumáticas e ineficazes. Em vez disso, adota soluções de permanência responsável, com base em estudos técnicos, mitigação de riscos e recuperação ambiental. Isso contribui para uma política urbana mais inclusiva, que respeita os direitos humanos e o princípio constitucional da dignidade da pessoa.

2. Melhora a infraestrutura urbana e ambiental

A regularização fundiária em áreas de preservação abre caminho para a implantação de infraestrutura básica nas áreas ocupadas irregularmente, como:

• Redes de drenagem pluvial e esgoto sanitário;
• Pavimentação de ruas e acessos;
• Controle de erosões e contenção de encostas;
• Instalação de redes de abastecimento de água, energia elétrica e iluminação pública.

3. Valoriza o território e promove justiça social

Com a titulação dos lotes e a adequação da área ao tecido urbano legalizado, há um significativo aumento do valor imobiliário, além do acesso a crédito, programas habitacionais e serviços públicos. Essa valorização não é apenas econômica, mas também simbólica, pois insere os moradores como sujeitos de direitos na cidade, promovendo maior equidade no acesso ao solo urbano e à cidadania.

4. Reduz passivos ambientais e sociais

Ao incorporar áreas ocupadas irregularmente a uma política de regularização orientada por critérios técnicos e ambientais, reduz-se o passivo ambiental existente. Isso ocorre por meio da compensação de danos, recuperação de áreas degradadas e reorganização da ocupação urbana. Os próprios moradores passam a ter papel ativo na preservação do meio ambiente, sendo incentivados a participar de mutirões, projetos de educação ambiental e manutenção dos espaços.

Tucujus Ambiental: referência em regularização fundiária em áreas de preservação

A Tucujus Ambiental é uma empresa brasileira especializada em soluções ambientais e fundiárias, oferecendo serviços como regularização fundiária em áreas de preservação, aerolevantamento para regularização fundiária, licenciamento ambiental, georreferenciamento de imóveis rurais e mapeamentos geoespaciais. Com uma equipe multidisciplinar composta por engenheiros, geógrafos e especialistas em meio ambiente, a empresa atua em conformidade com as legislações vigentes, como a Lei nº 13.465/2017, que regulamenta a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), e as normas técnicas da ABNT, como a NBR 13133, que orienta os procedimentos de levantamentos topográficos. A Tucujus Ambiental atende clientes de diversos setores, incluindo prefeituras, empresas privadas e produtores rurais, oferecendo soluções personalizadas que aliam tecnologia de ponta, como o uso de drones para mapeamento aéreo, à expertise técnica, garantindo precisão, agilidade e segurança em seus projetos.

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