Regularização fundiária: 7 fatos que todo proprietário deve conhecer

A regularização fundiária é um processo essencial para garantir segurança jurídica, valorização imobiliária e acesso pleno a serviços públicos. Ela se aplica tanto a áreas urbanas quanto rurais e pode transformar significativamente a realidade de milhões de brasileiros que vivem em imóveis ainda não legalizados. Neste artigo, abordamos os 7 principais fatos que todo proprietário deve conhecer sobre regularização fundiária.

Afinal, o que é regularização fundiária?

Trata-se de um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais com o objetivo de integrar assentamentos irregulares ao ordenamento legal. Essas medidas buscam garantir o direito à moradia digna, promover a justiça social e ordenar o crescimento das cidades e áreas rurais.

1. Regularizar é mais do que ter escritura

Muitos proprietários acreditam que a posse prolongada de um imóvel já garante total segurança. Porém, sem a devida regularização fundiária, o imóvel não possui valor legal pleno. A escritura pública por si só também não é suficiente: é preciso que o imóvel esteja registrado em cartório, com matrícula individualizada e com o lote oficialmente reconhecido pelos órgãos públicos competentes.

A regularização, portanto, envolve a adequação do lote à legislação urbanística ou rural, a comprovação de posse ou propriedade e a inclusão nos cadastros oficiais.

2. Existem diferentes tipos de regularização fundiária

A Lei Federal nº 13.465/2017 introduziu dois tipos principais de regularização fundiária urbana (Reurb):

• REURB-S (de Interesse Social): aplicada a assentamentos ocupados por população de baixa renda, com critérios definidos pelo município.
• REURB-E (de Interesse Específico): voltada a áreas ocupadas por pessoas que não se enquadram na faixa de renda da REURB-S.

Já na zona rural, a regularização envolve normas fundiárias distintas, como aquelas reguladas pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e por programas estaduais ou federais de titulação.

3. O processo envolve múltiplas etapas técnicas e legais

A regularização fundiária não se resume a um simples pedido administrativo. O processo exige a elaboração de diversos documentos técnicos, como levantamento topográfico georreferenciado, planta de situação, memoriais descritivos, além da articulação com órgãos ambientais, prefeituras, cartórios e, em alguns casos, Ministério Público.

Entre as etapas mais comuns, destacam-se:

• Diagnóstico fundiário e urbanístico;
• Levantamento topográfico e georreferenciamento;
• Análise ambiental (quando aplicável);
• Notificação de confrontantes e interessados;
• Abertura de matrícula individualizada;
• Emissão de Certidão de Regularização Fundiária (CRF);
• Registro em cartório.

4. O georreferenciamento é obrigatório em áreas rurais acima de 25 hectares

Desde 2001, a Lei nº 10.267 e suas atualizações determinam que todos os imóveis rurais com mais de 25 hectares devem passar por georreferenciamento para serem registrados, desmembrados ou vendidos. O georreferenciamento consiste em mapear o imóvel com precisão utilizando coordenadas geográficas conforme padrões do INCRA.

Esse procedimento traz maior segurança jurídica ao definir claramente os limites do imóvel, evitando sobreposições e conflitos com propriedades vizinhas.

5. Regularizar valoriza o imóvel e facilita transações

Um imóvel regularizado tem valor de mercado significativamente maior. Além disso, pode ser financiado por instituições bancárias, vendido legalmente, transferido para herdeiros ou usado como garantia em operações de crédito. Na prática, a regularização fundiária libera o potencial econômico do bem e proporciona estabilidade patrimonial.

Para empresas, produtores rurais e investidores, a regularização também é essencial para participação em programas públicos, acesso a crédito rural ou licenciamento de empreendimentos.

6. A regularização fundiária pode ser feita individualmente ou por meio de programas públicos

Em muitos municípios, especialmente em áreas urbanas, a regularização é conduzida por meio de programas públicos, coordenados pelas prefeituras. Nesses casos, o morador pode ser beneficiado sem custo ou com taxas reduzidas. No entanto, a iniciativa individual também é possível — e muitas vezes necessária, principalmente em áreas rurais ou em casos onde não há previsão de regularização coletiva.

Quando feita individualmente, o proprietário deve contratar profissionais habilitados para a parte técnica (engenheiros, agrimensores ou arquitetos) e um advogado especializado, se necessário.

7. Regularização fundiária também atende à função social da propriedade

A Constituição Federal determina que toda propriedade deve atender à sua função social. Isso significa que ela deve cumprir sua finalidade urbana ou rural, respeitando critérios de uso racional do solo, preservação ambiental, bem-estar coletivo e justiça social.

Ao promover a regularização fundiária, o poder público e os proprietários colaboram para o cumprimento dessa função. Isso reduz ocupações precárias, melhora a infraestrutura das comunidades e fortalece os direitos dos moradores.

Além disso, imóveis regularizados contribuem com a arrecadação tributária (como o IPTU ou ITR), o que permite aos municípios investir em melhorias urbanas e serviços públicos.

Tucujus Ambiental: empresa especializada em regularização fundiária

A Tucujus Ambiental é uma empresa brasileira especializada em soluções ambientais e fundiárias, oferecendo serviços como monitoramento de queimadas por satélite, regularização fundiária, licenciamento ambiental, georreferenciamento de imóveis rurais e mapeamentos geoespaciais. Com uma equipe multidisciplinar composta por engenheiros, geógrafos e especialistas em meio ambiente, a empresa atua em conformidade com as legislações vigentes, como a Lei nº 13.465/2017, que regulamenta a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), e as normas técnicas da ABNT, como a NBR 13133, que orienta os procedimentos de levantamentos topográficos. A Tucujus Ambiental atende clientes de diversos setores, incluindo prefeituras, empresas privadas e produtores rurais, oferecendo soluções personalizadas que aliam tecnologia de ponta.

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