Quais são os tipos de regularização fundiária existentes no Brasil?

A regularização fundiária é um processo jurídico e urbanístico que visa garantir a posse legal de um imóvel, proporcionando segurança jurídica, dignidade e acesso a direitos fundamentais para milhares de brasileiros. No Brasil, esse processo ganhou maior relevância com a promulgação da Lei nº 13.465/2017, que estabeleceu diretrizes claras para a regularização tanto de áreas urbanas quanto rurais. Essa legislação representou um avanço significativo no enfrentamento da informalidade fundiária, um problema histórico que afeta grande parte do território nacional.

Entender os tipos de regularização fundiária existentes no Brasil é essencial para gestores públicos, proprietários rurais, moradores de assentamentos urbanos, movimentos sociais e técnicos envolvidos na legalização de imóveis. A seguir, explicamos os principais tipos de regularização fundiária reconhecidos pela legislação brasileira e suas aplicações práticas.

Regularização Fundiária Urbana (Reurb)

A Reurb é o instrumento jurídico e administrativo criado pela Lei nº 13.465/2017 para tratar da regularização de núcleos urbanos informais. Essa modalidade está dividida em dois tipos principais:

1. Reurb-S (Social)

A Reurb de Interesse Social (Reurb-S) destina-se a famílias de baixa renda que ocupam áreas urbanas informais, predominantemente em situações de vulnerabilidade. Seu principal objetivo é promover o direito à moradia digna, à segurança jurídica da posse e ao acesso a serviços públicos essenciais. Os principais aspectos desse tipo de regularização incluem:

• Gratuidade de taxas cartoriais e procedimentos administrativos;
• Prioridade na tramitação em órgãos públicos;
• Destinação de terras públicas para habitação popular;
• Emissão do título de legitimação fundiária, que pode ser convertido em propriedade plena.

2. Reurb-E (Específica)

A Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) se aplica a ocupações urbanas que não se enquadram nos critérios sociais da Reurb-S. Normalmente, são áreas ocupadas por empreendimentos privados, loteamentos irregulares ou propriedades com pendências de registro. Nesse caso, o ônus da regularização recai sobre os próprios ocupantes ou empreendedores, com possibilidade de cobrança de taxas e encargos.

A Reurb-E permite a correção de falhas em loteamentos antigos, a regularização de áreas comerciais ou industriais e a adequação de imóveis que estavam à margem da legalidade, facilitando o acesso ao crédito e a valorização patrimonial.

Regularização Fundiária Rural

A regularização fundiária rural tem como foco a legalização da posse ou da propriedade de áreas localizadas fora do perímetro urbano, especialmente aquelas ocupadas há muitos anos por pequenos agricultores, comunidades tradicionais ou assentamentos informais. Esse tipo de regularização é fundamental para garantir segurança jurídica, acesso a políticas públicas e incentivos à produção sustentável no campo.

Entre os instrumentos utilizados para a regularização fundiária rural, destacam-se:

• Programa Titula Brasil: iniciativa do governo federal para regularizar áreas da União ou do Incra ocupadas por agricultores familiares.
• Cadastro Ambiental Rural (CAR): embora não seja um título de propriedade, o CAR é um requisito para a regularização ambiental, frequentemente vinculado à regularização fundiária.
• Certificação de Georreferenciamento: procedimento técnico necessário para a individualização e o registro de imóveis rurais no Sistema de Gestão Fundiária (Sigef).

Regularização Fundiária por Usucapião

O usucapião é uma forma judicial ou extrajudicial de aquisição da propriedade a partir do exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta por determinado período. Ele se aplica tanto em áreas urbanas quanto rurais e pode ser um instrumento importante de regularização fundiária.

As modalidades de usucapião mais comuns são:

• Usucapião Urbano: destinado a quem ocupa área urbana de até 250 m², para fins de moradia própria, por pelo menos 5 anos, sem oposição.
• Usucapião Rural: para aquele que exerce a posse produtiva de área rural de até 50 hectares, por no mínimo 5 anos, também sem oposição.
• Usucapião Coletivo: aplicável em comunidades urbanas consolidadas, quando não é possível identificar individualmente cada fração de posse.

É importante lembrar que o usucapião pode ser promovido judicialmente ou em cartório, desde que preenchidos os requisitos legais e com a assistência de profissionais especializados.

Regularização Fundiária de Interesse Específico (Instrumentos Convencionais)

Além dos modelos já citados, existem outros mecanismos legais que podem ser utilizados para a regularização fundiária no Brasil, como:

• Averbação de Construção e Desmembramento: instrumentos administrativos para ajustar o registro do imóvel à realidade física.
• Retificação de Registro Imobiliário: correção de erros ou omissões na matrícula do imóvel.
• Condomínio de Lotes: regularização de áreas urbanas organizadas em lotes sem as devidas autorizações municipais.

Esses instrumentos são frequentemente utilizados por incorporadoras, loteadores e proprietários que desejam legalizar empreendimentos imobiliários ou regularizar pendências anteriores à Lei nº 13.465/2017.

A importância da regularização fundiária para o desenvolvimento sustentável

A regularização fundiária vai muito além da simples emissão de um título de propriedade. Ela representa um passo essencial para o desenvolvimento sustentável, a inclusão social e a valorização do território. Com a regularização, famílias passam a ter segurança jurídica para investir em suas moradias, produtores rurais podem acessar crédito agrícola, e municípios conseguem planejar melhor seus serviços públicos e arrecadar tributos de forma justa.

Além disso, a regularização fundiária é um pilar importante na luta contra o desmatamento e a ocupação desordenada, pois permite o ordenamento territorial com base em critérios técnicos e legais, promovendo a conservação ambiental e a justiça social.

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