Principais erros que atrasam a regularização fundiária

A regularização fundiária é um processo muito importante para garantir o direito à moradia, à propriedade e à dignidade de milhares de famílias em áreas urbanas e rurais no Brasil. Trata-se de um conjunto de ações jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visa integrar assentamentos irregulares ao ordenamento urbano oficial, conferindo segurança jurídica aos ocupantes. Apesar da importância desse instrumento, muitos processos enfrentam obstáculos que causam atrasos significativos ou mesmo inviabilizam a sua conclusão.

Evitar erros durante o processo de regularização fundiária é fundamental para garantir eficiência, economia e segurança jurídica tanto para os beneficiários quanto para os entes públicos. Neste texto, abordamos os principais equívocos que comprometem esse processo.

Falta de diagnóstico técnico prévio da área

Um dos erros mais recorrentes é iniciar o processo sem realizar um levantamento técnico completo da área. A falta de informações sobre limites, número de ocupações, infraestrutura existente, riscos ambientais e titularidade do imóvel leva a inconsistências nos documentos e retrabalho. A regularização fundiária exige um diagnóstico detalhado, que envolve topografia, cadastro dos ocupantes, levantamento de redes de infraestrutura, uso do solo, entre outros dados fundamentais para definir o tipo de regularização (REURB-S ou REURB-E) e o plano de intervenção.

Inexistência de cadeia dominial clara

A cadeia dominial é o histórico jurídico do imóvel, que comprova como a propriedade foi transferida ao longo do tempo. Muitos processos esbarram em áreas que não possuem registros válidos ou estão em nome de terceiros, falecidos ou entidades extintas. Essa falta de clareza impede o registro da regularização no cartório e obriga o município ou o interessado a judicializar o processo, o que pode levar anos.

Desorganização na documentação dos ocupantes

Outro fator que atrasa a regularização fundiária é a documentação incompleta ou desorganizada dos ocupantes. Sem documentos pessoais, comprovantes de ocupação e termos de adesão, o processo trava, pois não é possível individualizar os títulos. Além disso, muitas famílias não possuem nenhum tipo de comprovação escrita da posse, o que exige o uso de testemunhas, declarações públicas ou outros meios subsidiários. Para agilizar a regularização fundiária, é fundamental promover campanhas de mobilização e orientação da comunidade para reunir a documentação necessária logo no início do processo.

Ausência de articulação entre os órgãos públicos

A regularização fundiária demanda a atuação integrada de diferentes setores da administração pública, como habitação, urbanismo, meio ambiente, assistência social, jurídico e cartório de registro de imóveis. Um erro comum é a falta de articulação entre esses órgãos, o que resulta em ações desconectadas, atrasos nas análises técnicas e ausência de pareceres obrigatórios. Quando a equipe responsável não estabelece um fluxo de trabalho bem definido, o processo se torna lento e ineficiente. A criação de um núcleo de regularização fundiária com representantes de todas as áreas envolvidas é uma boa prática para evitar esses problemas.

Desconhecimento da legislação aplicável

A regularização fundiária passou por diversas mudanças legais nos últimos anos, especialmente com a vigência da Lei nº 13.465/2017, que instituiu a REURB (Regularização Fundiária Urbana). Muitos municípios ainda desconhecem os procedimentos atuais, continuam aplicando normas revogadas ou não adaptaram seus processos à nova realidade. Isso leva a indeferimentos, retrabalho e insegurança jurídica.

Ignorar as exigências ambientais

Muitos projetos de regularização fundiária são iniciados sem considerar as restrições ambientais da área. Ocupações localizadas em Áreas de Preservação Permanente (APPs), margens de cursos d’água, encostas ou terrenos contaminados exigem análises técnicas específicas e, em alguns casos, ações de mitigação ou até mesmo remoção de ocupantes. Ignorar esses aspectos pode levar ao indeferimento do licenciamento ambiental e à paralisação do processo. A regularização ambientalmente responsável exige mapeamento de riscos, avaliação de impactos e compatibilização com o zoneamento e os instrumentos de planejamento urbano.

Falta de mobilização social

A regularização não pode ser conduzida sem a participação ativa da comunidade beneficiada. A ausência de diálogo com os moradores gera desconfiança, resistência ao processo e baixo engajamento na entrega de documentos ou assinatura dos termos. Além disso, a comunicação falha pode dar margem a boatos, aproveitadores e conflitos internos. A mobilização social deve ser contínua, com reuniões informativas, visitas técnicas, cartilhas explicativas e canais de atendimento direto. Envolver a população desde o início é essencial para garantir a legitimidade e a efetividade da regularização fundiária.

Erro na delimitação da poligonal

A poligonal da regularização fundiária define os limites da área a ser regularizada. Um erro comum é incluir áreas que não fazem parte da ocupação, como terrenos vizinhos não consolidados, áreas públicas indevidas ou zonas de risco. Isso pode gerar impugnações administrativas, sobreposição com matrículas existentes e questionamentos legais. A delimitação precisa da poligonal exige trabalho conjunto entre topógrafos, urbanistas e cartógrafos, garantindo que apenas a área ocupada e passível de regularização esteja contemplada no projeto.

Subestimar o tempo e os custos do processo

Muitos gestores públicos e comunidades acreditam que a regularização será rápida e de baixo custo, o que nem sempre é verdade. Dependendo da complexidade do caso, o processo pode levar anos e demandar recursos para levantamentos técnicos, contratação de consultorias, aquisição de áreas, infraestrutura e taxas cartoriais. Subestimar esses fatores leva a frustração, abandono do processo e perda de credibilidade. O planejamento adequado da regularização fundiária deve incluir cronograma realista, orçamento detalhado e fontes de financiamento claras.

Falta de continuidade administrativa

Por fim, a descontinuidade das políticas públicas é uma das maiores causas de atraso nessa regularização. Mudanças de governo ou de equipe técnica frequentemente interrompem processos em andamento, causam perda de informações e exigem recomeços. A ausência de institucionalização da política de regularização fundiária torna os projetos dependentes de vontades políticas momentâneas. A solução passa por criar estruturas permanentes dentro da administração, como núcleos ou departamentos específicos, com pessoal capacitado e orçamento próprio.

Tucujus Ambiental: empresa especializada em regularização fundiária

A Tucujus Ambiental é uma empresa brasileira especializada em soluções ambientais e fundiárias, oferecendo serviços como monitoramento de queimadas por satélite, regularização fundiária, licenciamento ambiental, georreferenciamento de imóveis rurais e mapeamentos geoespaciais. Com uma equipe multidisciplinar composta por engenheiros, geógrafos e especialistas em meio ambiente, a empresa atua em conformidade com as legislações vigentes, como a Lei nº 13.465/2017, que regulamenta a Regularização Fundiária Urbana (Reurb), e as normas técnicas da ABNT, como a NBR 13133, que orienta os procedimentos de levantamentos topográficos. A Tucujus Ambiental atende clientes de diversos setores, incluindo prefeituras, empresas privadas e produtores rurais, oferecendo soluções personalizadas que aliam tecnologia de ponta.

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