Como funciona a regularização fundiária de imóveis rurais e urbanos

A regularização fundiária de imóveis rurais e urbanos é um processo essencial para garantir segurança jurídica, promover o ordenamento territorial e assegurar o direito à moradia digna. No Brasil, onde muitas propriedades ainda se encontram em situação irregular, a regularização fundiária se apresenta como uma solução estratégica para integrar milhões de imóveis ao cadastro oficial, fomentar o desenvolvimento econômico e evitar conflitos por posse.

Neste conteúdo, você vai entender como funciona a regularização fundiária de imóveis rurais e urbanos, suas etapas, legislações aplicáveis, órgãos envolvidos e os principais benefícios que esse processo pode trazer tanto para o poder público quanto para os cidadãos.

Regularização fundiária urbana: o que é e como se aplica

A regularização fundiária urbana, também conhecida pela sigla REURB, foi regulamentada pela Lei nº 13.465/2017, e se aplica a núcleos urbanos informais, ou seja, ocupações consolidadas sem o devido registro imobiliário. A REURB tem como objetivo integrar essas áreas ao contexto legal e urbanístico, garantindo o direito à moradia e à infraestrutura urbana.

A REURB se divide em dois tipos:

• REURB-S (de interesse social): voltada para famílias de baixa renda.
• REURB-E (de interesse específico): destinada a ocupações que não se enquadram no critério de vulnerabilidade socioeconômica.

O processo de regularização fundiária urbana inclui:

1. Levantamento topográfico e diagnóstico da ocupação;
2. Elaboração de projeto urbanístico;
3. Emissão de certidões e pareceres técnicos;
4. Aprovação pela prefeitura e órgãos ambientais;
5. Registro no cartório de imóveis.

A REURB pode ser iniciada pelo poder público, por associações de moradores ou até mesmo por particulares, e permite a titulação individual dos lotes, acesso a financiamentos e inclusão em programas de infraestrutura básica.

Regularização fundiária rural: principais aspectos

A regularização fundiária rural visa legalizar a posse ou propriedade de imóveis localizados em áreas rurais, especialmente aqueles ocupados por pequenos produtores, assentados da reforma agrária ou comunidades tradicionais. Um dos marcos desse processo é o Programa Terra Legal, também previsto na Lei nº 13.465/2017.

A regularização fundiária rural também compreende:

• Identificação do ocupante ou possuidor;
• Levantamento topográfico georreferenciado do imóvel;
• Verificação da cadeia dominial;
• Cumprimento de exigências ambientais;
• Titulação e registro no cartório de imóveis.

No caso de áreas da União, o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) e a Secretaria de Patrimônio da União (SPU) podem estar envolvidos. Já em áreas privadas ou estaduais, o processo pode envolver institutos estaduais de terras e órgãos ambientais.

Além disso, a certificação do georreferenciamento junto ao INCRA é uma exigência fundamental para imóveis rurais com área superior a quatro módulos fiscais. Esse dado é essencial para que a propriedade seja cadastrada corretamente no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) e na Receita Federal, por meio do Cadastro de Imóveis Rurais (Cafir).

Etapas comuns na regularização fundiária

Embora existam particularidades entre as áreas urbanas e rurais, a regularização fundiária, de forma geral, segue uma lógica estruturada, com etapas técnicas e jurídicas que garantem a segurança e legalidade do processo. Veja abaixo as principais fases:

• Diagnóstico da área: identificação da situação jurídica, posse e uso atual do imóvel.
• Levantamento topográfico e georreferenciamento: mapeamento da área com precisão técnica, essencial para demarcação legal.
• Análise ambiental e urbanística: avaliação de áreas de preservação permanente, infraestrutura existente e acessos.
• Documentação e aprovação: coleta de certidões, registros, laudos técnicos e aprovação pelos órgãos competentes.
• Titulação e registro: emissão do título de propriedade e averbação no cartório de registro de imóveis.

Essas etapas exigem o envolvimento de profissionais especializados, como topógrafos, engenheiros agrimensores, advogados e gestores ambientais, além do acompanhamento por órgãos públicos municipais, estaduais e federais.

Benefícios da regularização fundiária para proprietários e para o Estado

Regularizar um imóvel, seja urbano ou rural, oferece benefícios diretos e indiretos a diversas frentes. Para o cidadão, a segurança jurídica e o reconhecimento da propriedade são os principais ganhos. Já para o Estado, o ordenamento do território e o aumento da arrecadação são pontos-chave. Veja a seguir os principais benefícios:

• Segurança jurídica da posse: o proprietário passa a ter garantia legal sobre o imóvel.
• Facilidade de acesso a crédito: com a propriedade regularizada, é possível utilizar o imóvel como garantia.
• Valorização do imóvel: propriedades regularizadas têm maior valor de mercado.
• Melhoria da infraestrutura urbana ou rural: facilita a implementação de serviços públicos, como energia, água, saneamento e estradas.
• Redução de conflitos fundiários: diminui disputas por posse ou uso da terra.
• Regularização ambiental: imóveis rurais precisam estar de acordo com o Código Florestal, o que é verificado no processo.

Além disso, a regularização permite a inclusão do imóvel no cadastro fiscal, facilitando a arrecadação de impostos como IPTU (urbano) ou ITR (rural), o que também representa um avanço na gestão pública.

Regularização fundiária e sua relação com o meio ambiente

Um dos pontos críticos na regularização fundiária, especialmente em áreas rurais ou de expansão urbana, é o atendimento às exigências ambientais. Isso envolve:

• Preservação de Áreas de Preservação Permanente (APPs);
• Cadastro Ambiental Rural (CAR);
• Compensação ou recuperação de áreas degradadas.

Portanto, a regularização fundiária deve estar aliada ao planejamento territorial sustentável. A regularização ambiental é não apenas uma exigência legal, mas também uma oportunidade para adotar práticas mais conscientes e integradas à conservação dos recursos naturais.

Como a regularização fundiária impacta a justiça social

Em áreas urbanas de ocupação irregular, a regularização fundiária é muitas vezes o primeiro passo para garantir cidadania plena. Moradores passam a ter endereço formal, podem participar de programas sociais, ter acesso a financiamento habitacional e viver com dignidade.

Em áreas rurais, o título da terra pode representar uma revolução na vida de pequenos agricultores, quilombolas e comunidades tradicionais, permitindo acesso a crédito agrícola, programas de incentivo e apoio técnico governamental.

A regularização fundiária, portanto, é um instrumento de promoção da justiça social e da redução das desigualdades no campo e na cidade.

Compromisso com soluções fundiárias eficientes e sustentáveis

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